地区分站

大同房网

您的位置: 首页 > 资讯频道 > 人物专访 > 卢俊:恒大无条件退房,骗局下的一块多米诺骨牌?

卢俊:恒大无条件退房,骗局下的一块多米诺骨牌?

发布时间:2015-04-20  来源:大同房网  点击:
 
    最近市场消息太多,个人能消化一个个接踵而至的热点呢。我推测最近很多小编都觉得自己手里握着一个热点消息,准备拿出来引爆市场的时候,然后发现又出了个新热点。是不是内心有一万只草泥马在奔腾的感觉。
    今天这些个热点里面,我对恒大宣布无条件退房这件事情感兴趣,在当下这个时间点推出这样一个政策,我觉得很有意思。
    根据现场的反馈,有600家媒体被邀请到了现场,也有不少做自媒体的朋友。在我眼里邀请了600家媒体,也就意味着有600家媒体已经被收买,未来各位可能从600家媒体中看到类似:恒大良心企业、恒大产品品质保证、恒大充分考虑消费者权益诸如此类的消息,这些消息你可能已经看到,或者可能已经在传输到你手机的路上。
    当然卢俊没有在受邀之列,所以我想我可以说说心里话。
    第一:无理由退房只针对未来即将销售的房源,对于这一点怎么那么多人看不见!

http://www.datfang.com/userfiles/image/20150420/200930198729a9ef405285.jpg

    你认为你之前买了恒大的房子现在觉得亏了可以退了,那你就大错特错了。红头文件上白纸黑字写清楚:自决定执行之日起购买恒大所有住宅楼盘的客户。也就是说过去你买的,不论是你有没有交房还是有没有签约合同,你手里的房子都不在恒大这一次无理由退房申明的范围之内。
    所以基本上意图已经很明显了,恒大此次的宣布行为不是对过去信赖恒大品牌的客户一次重新选择的机会,而是告诉那些想要买恒大房子的准客户,赶紧来买吧,反正可以无理由退房,买了不会后悔。
    所以这是一次赤裸裸的营销宣传行为,毫无疑问的。
    这是针对未来恒大即将销售的房源的一次促销,一次逼定,一次软磨硬泡。
    第二:只针对住宅,而对最有可能退房的商铺、车位均不涉及。
    一次营销活动,一定是所有的措辞都经过细致的考虑的。红头文件虽然字不多,但是我们可以看出,此次的退房行为,只针对于住宅这单一物业。而市场上波动最大,也是购买主最后可能退房的商铺与车位类产品完全没有涉及。
    所有人都知道,恒大的产品线重点分布在二三线,而对于二三线的商铺恰恰是这一轮房地产调控第一个被冲击的物业,降价贬值的到处存在。而恒大这种以做住宅为主的开发商,商铺形态几乎全部是没有运营的社区商铺,此类物业的市场看空异常严重。但是不仅是过去已经成交的,哪怕是未来成交的商铺类产品,恒大也不会允许你无理由退房。
    慢着,我突然想到了什么。
    恒大今年3月份宣布了一个消息,恒大所有商铺5.5折销售!车位6.2折的大甩卖!
    看到这里大家心里会不会咯噔了一下。
    这是赤裸裸的不良资产快速变现的节奏啊。
    第三:哪怕住宅真的退房,恒大也做好的最坏的打算。
    红头文件上写的清清楚楚,退房时间是签约之日起到办理入住手续前。    作为一个高周转快现金流开发的企业,把这一点的时间压缩到极致是他们非常擅长的工作,留给客户考虑要不要退房的时间可能不会到一年的时间。
    而对于客户来说,退房无非是考虑到物业贬值了才会考虑退房,一年的时间,楼市再波动,单套房子的贬值出现的可能也是一个小概率的时间。而且购房者在等待期房过程中,是要付出起码10-20%的资金成本,3-5%左右的税费.还有机会成本。真的让客户有退房冲动的,可能性不大。
    所以恒大已经做好了精密的打算,料定市场不会出现大面积退房的可能。
    第四:哪怕退房,恒大也会利用好客户的最后一滴血。
    看清楚合同了,对于具备退房资格的客户,是已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务,那么请问,履行这两项合同的义务是什么。
    不是缴纳定金,而是缴纳好首付,才可以签署《商品房买卖合同》。也就是说哪怕最后的房子要退掉,恒大自己也无息免费的融到了30%的房屋总款资金。最后到退房的这段时间内,恒大的可以免费的使用这一笔资金,对于快周转的一家企业来说,这段时间可以滚出多少的财富?真的难以想象。
这么好的融资手段,任何一家企业都不会轻易错过。
    所以基本上毫无疑问的,此次活动噱头意念大于文字本身,为下一波营销推广是真正核心。
    那么恒大下一波的营销推广到底是什么。
    去库存!
    坚定不移的去库存!
    恒大的库存可能超过我想象。
    恒大都被逼出出此下策了,我个人YY可能恒大的库存程度远超过我们的想象。
    而我眼中的恒大集团可能遇到了最内忧外患的时刻。
    恒大地产不仅在主营业务上高举高打,并且多元化进军足球、矿泉水、畜牧业等。但是根据我的了解,所有的其他领域恒大几乎没有赚到钱。不用说只出不进的足球产业了,仅仅矿泉水一箱,去年一年的亏损额达到惊人的23个亿,巨额的广告投入让恒大冰泉这个品牌从未实现大跃进的扩张。
    也就是外部因素的不给力,就不得不逼迫恒大在自己的本职领域:地产行业有更多的产出,获得更多的利润。
    但是对于地产这块,问题也是千疮百孔。
    1、投入产出比严重下滑
    恒大的年报一定是非常精彩,大家都知道,我们只对比几个数字就清楚了。
    2013年,恒大地产广告费是23.37亿元,2014年激增至50.70亿元,广告费翻一翻还要多。
    2013年,恒大地产的销售佣金是5.13亿元,2014年是5.83亿元。
也就是说恒大因为项目入市量的增多,推广的力度增大,在快速的使用广告费,但是整体回馈的效果并没有明显提升,也就是说恒大的投入产出比在严重的下降。
    2、促销活动导致坏账激升
    2014年,恒大地产没收客户定金2650.2万元,而在2013年,恒大地产没收客户定金高达7087.8万元。这个数额比同行来说要偏高。我们都知道恒大在推行认购政策的时候会推行各种政策。
    比如,7成按揭,客户在签署完认购书后5天或一周内先付购房款30%的20%,就可以签署《商品房买卖合同》。30%首期款的80%享受3年免息分期付款,1年内再付购房款8%,2年内再付购房款8%,3年内再付购房款8%。购房款70%办理银行按揭。6成按揭和二套房贷5成及按揭,依此类推。
    这项政策帮助恒大实现热销,但是另一面也导入了大量的不具备购买力的客户,这也造成了一定程度的坏账,这也造成了项目库存上升的核心原因。
    3、库存真的很大很大,大到我们难以想象
    2015年,恒大地产的销售压力空前,共有205个项目实现完全或部分竣工,分布于中国27个主要地区,竣工建筑面积合计2,063万平方米。恒大2015年销售金额目标:1500亿。
    而2015年一季度,恒大地产累计销售金额达到305.4亿元,与去年同期基本持平,合约销售面积为403.8万平米。
    虽然说从目前数字来看不是那么严重,但是从价值产出来看,基本上成交单价都是集中在7000元左右的单价,而且还是精装修!大量的三四线城市的布点让恒大的项目难以产出高价值,而且未来三四线楼市的风险累积已经到达所有人都不可控的程度。可以说这些资产对于恒大来说都是不良资产,需要快速抛掉抽身离去的资产。
    此次,我忽然想通了恒大此次发布会宣布的消息,也突然明白了这一年来他在市场上所做的所有动作。
    企业发展就犹如一个多米诺骨牌,一旦推翻一块,后面的发展就不受控制了。
    但愿一些想法都是我多虑!!!!

读完这篇文章后,您心情如何?