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董藩教授:不要低估救市决心 不要高估救市效果

发布时间:2015-04-07  来源:大同房网  点击:
 
  有的人一直受政府或媒体欢迎,但总是给政府出馊主意,或一直预测不准结果,经常帮了倒忙;有的人总是那么不受欢迎,但总是准确预测了结果。
  一、姗姗来迟的组合拳
  忠实大家都知道,限购限贷政策刚一推出,有的专家就坚决反对。专家认为这些政策违反法律,侵犯人权,悖逆经济规律,长期实施下去必然会带来经济灾难。董藩教授一直在呼吁取消限购限贷政策,呼吁放松信贷管制,董藩教授在“藩丝财智厅”里也多次谈过这个观点,但那时中央政府很难听进去。尽管经济增长形势不断恶化,中央政府也不断向市场做出让步,但此前却一直不愿意明确回到放松房地产市场管制的思路上来——虽然默许了地方政府救市,并也很希望房地产市场景气线回升。
  2014年11月21日,央行宣布出台信贷新政,中央政府算是用行动宣告:无论房地产业还是其他行业,必须一起救起来,要采取有力措施,扭转经济增长下滑趋势。随后,董藩教授在公众号“藩丝财智厅”里发表了曾引起广泛关注的预测文章《习李有意,市场无情——“强刺激”组合拳可能被迫推出!》。当时董藩教授估计,从2014年12月底至2015年2月间,中央政府可能打出一系列组合拳,扭转经济下滑的趋势。否则颓败现象全面显现,将严重影响新一届中共中央和中央政府的形象,也给后面的救市带来巨大难度。 
  当时的央行在其官方声明中仍把该次调整称之为一个“中性政策操作”,说它并不代表着货币政策取向发生变化。虽然董藩教授讽刺他们是“此地无银三百两”,不愿意扯下自己的遮羞布,不愿意承认此前的货币政策不当,但令人没想到的是,他们真的就一拖再拖,不断贻误着救市时机,直到遮羞布被危机现实彻底撕烂!
  大家知道,2014年9月,董藩教授曾斗胆在微信公众号“藩丝财智厅”和微博上推送了文章《要防止人为制造出经济灾难》,力谏中央政府尽快放松管制,否则危机必然发生。那篇文章的阅读量也很大,仅新浪长微博的阅读量就接近500万次。
  今年3月初,两会召开,我们终于在国务院的《政府工作报告》中看到了变化:总理重提“稳定住房消费”,“支持居民自住和改善住房需求,促进房地产市场平稳健康发展”。这些表述与去年有着明显区别,不仅未见“调控”、“抑制”等提法,更是明确要“支持”、“促进”,“研究开征房产税”等说法也不见了踪影。在“两会”结束后的记者见面会上,总理甚至直接为开发商站台,还规劝老外在中国买房,救市心情之迫切溢于言表。
  3月27日,国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构 促进房地产市场平稳健康发展的通知》,提出了多条救市措施。3月30日,中国人民银行、住建部、中国银监会联合宣布,下调二套房个人贷款首付比例,将最低首付比例调整为40%;同日财政部发文放宽个人住房转让营业税免征期限,由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。 
组合拳终于打出——但是,晚了,真的晚了!也许这个说法太悲观、太沉重、太不给政府面子,那就换个文雅点儿的词汇,叫“姗姗来迟”吧! 
  二、不要低估救市的决心:后面还有连续政策 
  每当房地产市场出事时,我们从来就不怀疑政府会救市! 
  2008年,中国受“次贷危机”影响,经济危机全面爆发。此前的严厉打击再加上经济危机的冲击,使得房地产市场遭受重压。2008年12月开始,我接连做了几场演讲,主题都是强调“没有房地产业救不了中国”,并给中央政府提了一系列救市建议。虽然这个观点使我遭受了几个月的“口诛笔伐”,但这条救市思路最终在2009年被当时的中央政府采纳,当年商品房交易规模达到了7万亿以上,这还不包括数量巨大但在统计数据中未体现的农村房产、小产权房、军产房、城中村自建房等。

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政府救市有决心

  交易的恢复、价格的上涨,给中央政府带来了巨大压力,温总理又认为打击“投资投机需求”十分必要。在控制不住房价上涨的情况,2010年春天,中央政府推出了至今未彻底取消的限购限贷政策,市场面临巨大压力。董藩教授坚决反对实施这些违法也违反经济规律的政策,预感到这样下去“请得了神送不了神”,可能给国民经济带来灾难,于是又做了一系列主题为“没有房地产业保不住中国”的演讲。董藩教授的观点同样引起轩然大波,《人民日报》、央视等带头对董藩教授大批特批。2012年4月27日《人民日报》还专门发表文章《不要低估调控决心 救市只是传言》,让主张放松管制的学者死心,并警告“不论是购房者还是开发商”,都不要“对楼市调控政策的放松充满期待。 
  此前,面对不断下滑的经济增长率,中央政府对房地产市场确实没有救市想法,至少迟迟没有推出有效的救市措施。董藩教授曾经在公众号“藩丝财智厅”里解释过其中原因: 
  一是源于对经济规律特别是房地产市场规律和房地产行业地位的认识明显不到位。董藩教授在给北大、清华、上海交大等房地产总裁班和厦大房地产EMBA上课时,每次都有系统论述,在“藩丝财智厅”前面的一些评论文章中也间接提到一些这方面的内容; 
  二是源于对其他救市措施可能产生的效果的误判。董藩教授在前面那些评论中多次提及政府在高铁、地铁、水利、水电、核电、公路、棚户区改造等领域正在进行巨大的投资活动,但中央政府似乎不知道这些行业的拉动效应很弱,因为没想过这些行业的产业关联效应与房地产业关联效应的差别;
  三是鉴于温总理时代大规模救市留下的产能过剩现实和舆论诟病,本届中央政府不希望再回到“房地产业救中国”的道路上,让大家重新议论“又走老路”。《人民日报》信誓旦旦地说“不要低估调控决心”,认为中央政府不可能救市,主要就是源于这条理由;
  四是政治局和中央政府提出了新的发展思路——“调结构、促改革、惠民生”,也降低了对经济增长速度的要求,不希望既有安排这么快就被打乱,否则会影响到执政能力和政治形象评价。
  但是,此前以基础设施建设为主,辅以棚户区改造为基本内容的救市思路终于被证明效果有限,无法阻止经济增长速度的下滑。中央政府也终于认识到冷落房地产业是不对的,没有房地产业确实保不住中国的经济增长。先是具有特殊身份背景的厉以宁先生转变说法,释放口风,接着看到了总理说法和政策的大转身,然后是一系列政策的推出。
  一些跟房地产业“中了仇”的媒体和个人很不情愿看到这一切,私下里仍然继续唱衰,在网上可以看到大量这方面“证据”。但是,我想再跟《人民日报》唱个反调:不要低估救市的决心。不但中央层面还会有降准、降息等政策,各地政府也还会有连续政策推出。至于还有哪些具体的政策内容,到公众号“藩丝财智厅”里找董藩教授在3月份救市组合政策出台前推送的文章《疑似房地产救市方案流出——“藩丝财智厅”惊现两级救市政策汇总》,读一读吧!
  三、不要高估救市的结果:沉重的代价已不可避免
  既然专家说不要低估政府救市的决心,后面还有连续政策,那么问题来了:救市是否会达到2009年那样的满意效果呢?
  答案是否定的!尽管中央政府表态积极,各部委政策频出,地方政府救市也卖力,甚至愿意掏钱收购开发商卖不掉的商品房,但仍难以达到理想救市效果——一、二线及少量三线城市交易量会上升,大部分楼盘的价格也会止跌,热点区域甚至会继续上升,但也有很多三、四线城市将长期处于“痛苦”状态,个别城市的损失永远无法挽回——这根本不是所谓“房地产泡沫”破灭,而主要是权力过度干预市场的代价!鄂尔多斯、温州等个别城市的问题,则与城市功能发育不足、主导产业震荡与衰退,及投机文化带来的市场共振有关。
  房地产业的高增长过程还没有结束,但分化甚至分裂已成必然。董藩教授说不要高估救市的结果,是有原因的——
  第一个原因当然是董藩教授说的“救晚了”——物理学上有个“加速度”(acceleration) 概念,是用来表征单位时间内速度改变程度的矢量。如果某物体从坡上滚落,呈加速运动状态,初期想阻挡它,所用力量较小;越晚,则所需力量越大。从今天我在基层所了解的经济增长状况来看,这个代价实在太大——早一年救市,完全不会出现危机;早半年救市,衰退程度可控。具体表现在大部分三、四线城市的存货和可预售的面积积压比较严重,一些城市的高利贷崩盘,百姓闹事,由此带来很多企业的关、停和社会秩序的恶化。而面对这么大的商品房供应及此前一些项目的债务危机甚至烂尾现实,让百姓重拾信心、放心买房,实在是很难的事情;
  第二个原因是政策还会出很多,但有些最有用的政策不会被立即起用。有些人记得我在“藩丝财智厅”里推送过一篇阅读量很高的文章《楼市必须救,大厦不能倾——关于救市的“董氏药方”》,文中我说过,只要采取我所说的五条思路(不只是五条措施,有的思路可以包含多条政策内容),救楼市其实“易如反掌”。但问题是,董藩教授的有些建议不会被立即采纳: 
  (1)中央政府明确宣布在全国范围内取消限购限贷政策,尤其是一线城市的限购政策必须取消,买房贷款不受套数限制,只受还款能力限制;这样一线城市交易量及价格大涨,必然对全国市场产生连锁带动效应;
  (2)放缓棚户区改造进程,先解决好去库存问题,防止雪上加霜;
  (3)通过中央文件,重新承认房地产业的支柱、主导和先导产业地位,引导舆论,改变市场预期——当然我希望奇迹出现,这三条能被采纳,那问题就好解决了。
  第三个原因在于庞大的政体开支与不断衰退的国民经济之间形成了冲突。中国的政治体制与西方国家完全不同,有庞大的公务员体系、庞大的党务体系、庞大的事业单位要运转,还有庞大的维稳开支、庞大的军费开支,以及较为普遍、严重的腐败带来的财政支出“渗漏”。这决定了财政收入不能下降。但目前“三驾马车”都已经处于“半熄火”状态,国民经济似乎背不动现行“政体”。只要土地财政枯竭,政体运转就受到威胁。而越卖地商品房供应就越大,不卖地又不行,经济价值高的土地却在减少——难题出现了!
  第四个原因是救市的大环境不如过去。江河日下的房地产业地位与声誉,落后的房地产学科教育,房地产问题的政治化、道德化、娱乐化、社会化倾向,对开发商妖魔化、暴力化的情绪表达,以及错误观点泛滥并演化为主流认识和决策依据的客观事实,都对这次救市及今后房地产业的健发展很不利的,而这些问题都具有长期性,在短期内无法解决。另外《不动产登记条例》的出台和反腐败斗争的深入推进,对市场交易的影响很大。意识形态和思想政治领域的新动向,都增加了市场恐慌情绪,使很多资金流向了海外房地产市场。

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