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上海楼市新政落地后，外环外宅地供应与改正需求的适配性被中心提及。纵观2025年，五大新城中的松江新城交出亮眼答卷——依附邦贸·海上原墅“三开三罄”的出现，成为五大新都市集中改正客群的中心闭切区域。
而正在松江新城的价格疆域里，方松街道永远吞没中央席位：举动松江新城开荒起步的醇熟住区，它不但承载着新城早期发达的脉络，更以近十年未供宅地，来日新房也难再有的稀缺性，让市集守候值拉满！
目前，由邦贸、金地、星狮撮合体竞得的方松低密宅地案名已发布：萃屿原墅，位于松江印象城以及开元地中海的展厅依然盛开！
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它不但睹证了松江新城从远景到实景的蜕变，更以贯穿永远的低密基因、雄厚众彩的都市资源，成为改正客群的理念住处。方松众年断供后的新盘登场，让这份重淀众年的稀缺性，愈发凸显其价格。
自2001年正式创设起，方松街道便被付与“松江新城源起地”的定位；2005年，以方松街道为中央区域的松江新城，更是斩获“邦际花圃都市”称呼，这份名望背后，是街道对生态与寓居均衡的早期研究。
据《松江区总体谋划（2017-2035）》记录，街道早期谋划便厉苛把握制造密度，锚定“低密宜居”目标，随后继续筑成海德名园、泰晤士小镇、华亭别墅、万科云间传奇等低密住区，奠定了其改正型住区的特质。
截至第七次人丁普查，方松街道常住人丁约13.2万，家庭户中3-4人改正型组织占比超60%，近七成住户均为墅区住户，他们众为松江新城早期改正家庭、高校教授及G60科创走廊企业高知高智人才，形似的寓居需求与生存理念，让方松街道的圈层纯粹性尤为了得。
经济层面同样保守，2024年方松街道地财收入约2.22亿元，新增2家规上办事业企业、2家挂牌上市企业，人丁与经济的良性轮回，进一步夯实了其中央价格。(数据由来：方松微空间)
看当下，萃屿原墅周边的都市资源已造成雄厚而周密的体例，寓居于此，无需等候谋划兑现。
以贸易为例，地中海·开元广场、东明邦际商城、东鼎购物中央等贸易体已运营众年；地标泰晤士小镇则以“英伦风貌+文创业态”成为歇闲打卡地，这些贸易集群均能满意业主的平常消费与社交文娱需求。
萃屿原墅售楼处电话：【预定看房热线】萃屿原墅官方售楼处电线【售楼处电话/地方】萃屿原墅售楼处电话：【开荒商认证】哺育方面，板块内有九年平昔制的东华大学隶属尝试学校、文诚小儿园等公办学校，民办优质校爱菊学校也正在项目直线公里边界内，笼盖从小儿到初中的阶段学龄需求。(注：预售衡宇不划分学区，项目周边学校等哺育资源的先容仅为供应相干音信参考，开荒商错误项目交房后所属学区、学校做任何允诺。)
医疗方面，板块内的上海市第一公民病院（南院）举动三甲病院已运营众年，承接松江新城及上海西南医疗需求，二期正正在促进扩筑工程，进一步提拔就医容易性。
生态方面，松江核心公园、思贤公园、方松体育公园等绿地总面积约200万㎡，方松地域绿地率约45%，人均绿地约40.45㎡，远超上海城区约13.5㎡/人的均匀秤谌，“推窗睹绿、步行入公园”成为生存常态。
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自万科云间传奇入市后，方松街道近十年未新增宅地供应。而纵观本年公然土拍地块，容积率仅约1.2及以下的低密地块亏损五宗，个中之一便是萃屿原墅所正在的SJC10008单位05a-24号地块。
它正在2025年2月20日的土拍中，经23轮竞价后由邦贸、金地、星狮撮合体以约8.15亿元竞得，溢价率约13.98%，成交楼板价约26216元/㎡，房企的激烈夺取，印证了对地块价格的承认。
方松街道的醇熟，是工夫重淀的结果——从早期低密基因的奠定，到都市资源的完备，配合铸就了其“松江新城价格核”的位置。
萃屿原墅的亮相，刚好填充了正在地优质低密新房的空缺，为念扎根方松、享用成熟生存的置业者，供应了可贵的“上车”时机。
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依托与松江大学城的产学研联动，方松街道正正在一贯注入科创生机；借助油墩河谷的谋划盈余，生态宜居属性进一步升级。方松从“成熟住区”向“高品格宜居板块”进阶，为生存注入更众新内在。
方松街道向北即为方兴未艾的松江大学城，这种“近水楼台”的区位上风，催生出“校地共生、产城调解”的发达体例。
2024年，方松街道新完工诸众新质财富园，特意承接高校科研收效转化，目前已孵化约46家首创企业，集聚约10余家市级“专精特新”企业。如上海裕诗实业与东华大学教员团队撮合攻闭的“晶圆洗涤用PFA碳纤维复合原料”，不但粉碎进口垄断，还将本钱消重约40%，目前已进入中试阶段，来日希望正在方松设立研发总部。
同时，松江大学城每年输出约5万卒业生，个中近6成拣选留正在G60沿线发达，超三成人才优先拣选方松及周边寓居，这些高知高智人群既带来了络续的改正需求，也胀励了街道的年青生机。
正在财富络续为方松街道注入发达生机的同时，萃屿原墅所正在的区域，也同步迎来了生态谋划的升级利好。
遵照谋划，油墩港举动上海“一环十射”体例的首要构成局部，松江段将打制“蓝绿交错”的滨水景观带，中心筑造“曲水华亭”等12个特性节点，涵盖滨水绿道、生态浮岛、文明驿站等步骤。同时，油墩港依旧《松江新城绿环专项谋划》中“史书人文段”的中央载体。
项目西侧即为油墩河谷“曲水华亭”节点，这一节点以“水城相依、蓝绿交错”为特性，叠合了九峰三泖自然山川与江南人文意境，来日业主可能近隔绝感染河岸绿意与波光景色。
目前，油墩港沿岸生态修复工程已启动，是以“现代治水聪颖致敬江南水乡”为中央境念打制的生态归纳空间，中央段贯穿期近，“曲水华亭”节点主体筑造也希望连忙实现，让自然与生存完毕有机调解。
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与此同时，松江新城绿环约100米主脉（沿油墩港布设）也正在促进中，来日将串联广富林郊野公园，造成“骑行+步行”的生态廊道。
对待萃屿原墅业主而言，来日可从项目接入生态廊道，或晨跑于滨水绿道，或闲步于郊野林间，让“推窗睹绿、出门入园”的低密生存，更添一份滨水栖居的诗意与惬意。
科创资源的注入，让方松正在成熟底子上焕发朝气；生态谋划的落地，则让低密生存更具一份诗意。
这种“醇熟+滋长”的双重特质，让方松街道解脱了“老城区缺乏潜力”的刻板印象，也让萃屿原墅的低密生存，既有当下的安逸便捷，又有来日的发达空间。
方松街道既有着醇熟的都市界面，又叠加了科创资源的络续赋能与油墩河谷的生态升级，如许的热土，自然必要与之成亲的优质产物来承载。
萃屿原墅的背后，是邦贸、金地和星狮三大房企的气力护航，他们深谙当地改正客群对“低密生存”的需求，此次不但延续了方松的低密基因，更改在产物细节进取行迭代，力争打制贴合板块气质的人居作品。
邦贸地产，举动全邦500强旗下企业，2014年首入上海便深耕松江，11年间打制10座标杆项目，从邦贸天悦到佘山原墅，再到2025年三开三罄的邦贸·海上原墅，每一次产物迭代都雕琢着对土地文脉的思量，都精准击中改正客群痛点，市集承认度可睹一斑。
金地集团正在松江的构造同样亮眼。举动一家以房地产开荒为主交易务、相干众元营业周密发达的归纳型上市公司，金地集团2012年以金地自正在城开启松江都市人居遐念，深耕松江13年构造13子，继续打制金地丰富道、金地西郊风华、金地新乐里等板块品格标杆，与松江共滋长。
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新加坡星狮地产，举动一家跨邦房企，总部设于新加坡，正在新加坡营业所主板上市。营业遍布环球20个邦度，跨邦营业涵盖购物中央和财富园、旅宿、工业与物流地产、住所，以及零售业，是一家分外有投资气力的邦际地产企业。
此次，邦贸地产、金地集团和星狮地产三大气力房企强强联袂，从拿地阶段便深切商讨方松街道的低密寓居民风，力争让产物与板块气质高度契合。
项目容积率仅约1.2，深度契合方松街道“低密住区”的基因，全体打算重视“空间标准”与“私密性”。
外立面将采用自然石材+铝板，并搭配大玻璃面打算，既保障新颖简约的视觉恶果，又融入海派制造的风雅感，与方松既有住区风貌相妥协，避免“突兀感”。
“一街”萃影街似老上海树阵马道，串联“拾光、和鸣、鎏金”三坊（以光、音活动为意象）；“六巷”包罗“花荫、拾翠”两弄，以及“云锦里、流光里、霞飞里、虹韵里”四里，铺展光影韵律；“六景角”营制出霓虹忽闪、花木清香的街角花圃，还原生存的烟火气。
正在五大新城热势、方松十年新宅地险些断供、科创生态双升级的众重靠山下，萃屿原墅的入市，不但是方松低密生存的“补仓”，更成为松江新城中央区的“价格锚点”。
它既有方松街道众年重淀的全维都市资源，能让业主即享醇熟生存；又有科创与生态带来的潜力，为来日价格供应维持；更有双强房企背书的产物保险，让低密生存更具品格感。
项目位于松江印象城以及开元地中海的展厅依然盛开，对待念正在松江新城寻找“醇熟+低密+稀缺”寓居拣选的置业者而言，这场罕睹的时机，值得中心闭切！
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正在北京楼市策略优化之后，上海紧随其后对限购法则作出安排。8 月 25 日，上海市住房城乡筑造拘束委、市衡宇拘束局等六部分撮合揭晓《闭于优化安排本市房地产策略办法的知照》，推出涵盖住房限购、公积金应用、住房信贷、房产税收等 6 项实质的安排措施，新政自 8 月 26 日起正式践诺。
这是上海本年度初次出台楼市新政，业内一般以为，此次策略以 “组合拳” 花式精准回应市集诉求，助力楼市稳固向好。个中，外环外限购松绑、房贷利率撤废首二套分别、公积金 “又提又贷” 落地及房产税微调四大亮点，成为激活市集的枢纽抓手。
此次新政正在限购安排上聚焦 “精准发力”，中心摊开外环外购房额度局部，破解市集组织性困难。
遵照新政规则，满意上海购房资历的住户家庭（含沪籍家庭、毗连缴满 1 年社保或个税的非沪籍家庭），正在外环外置备新筑商品住房或二手住房，不再局部套数；成年只身人士的限购准绳与住户家庭全部同等。实在来看：
· 非沪籍家庭及成年只身：缴满 1 年社保 / 个税可正在外环外不限套数购房，缴满 3 年可正在外环内限购 1 套。
上海华夏地产市集理会师卢文曦指出，方今上海楼市全体安稳但组织性不同清楚，外环外新房库存去化仍有压力。此次摊开外环外购房额度，既能直接开释置备力，加快库存消化，也能鞭策置换营业链条更顺畅。上海易居房地产商讨院副院长厉跃进供应的数据显示，本年前 7 月，上海外环外新筑商品住所成交 17024 套，占全市 28265 套成交总量的 60%，新政落地后这一占比估计将进一步提拔。
“置换型买家是方今市集主力，但不少人受‘房票’局部，加倍是外埠只身买家，常面对‘旧房卖不掉、新房买不了’的逆境，被迫落价扔售既酿成片面牺牲，也加剧二手房代价动摇。” 卢文曦增加道，新政增添购房额度后，买家可拣选 “先买后卖”，节减扔售压力，有助于安稳二手房代价预期。
58 安居客商讨院院长张波则体现，新政对正在沪使命的只身青年人才、新市民友谊度明显提拔，满意社保 / 个税年限后即可轻松购房，这一群体的活泼度将清楚提升，与外环外限购松绑造成协力，有用开释刚需及改正需求。
正在片面住房信贷优化方面，新政带来本质性本钱减负 —— 银行业金融机构将不再划分首套与二套住房的利率订价不同，而是纠合市集自律央浼、本身策划景遇及客户危险等第，灵巧确定每笔贸易性片面住房贷款的实践利率。
这一安排让购房者直承受益。以 200 万元商贷、30 年还款期为例，新政前首套房月供约 8486 元，二套非不同化地域月供达 8925 元；新政践诺后，二套房利率可大幅下调，非不同化地域每月能节减 439 元支付，持久下来节减的本钱相当可观。
业内专家体现，此前天下已有众地撤废房贷利率首二套不同，以杭州为例，客岁 10 月践诺该策略后，当月新房成交面积环比延长 16%，11 月环比增幅进一步扩张至 21%。方今上海中高端改正市集热度较高，信贷策略接济将延续这一热度，而高端改正房源的发售顺畅，也将成为安稳市集预期、彰显上海楼市潜力的首要风向标。
新政对住房公积金策略的优化的力度明显，既提升绿色制造贷款额度，又落地 “又提又贷” 策略，双厚利好接济购房需求。
实在来看，缴存人置备二星级及以上新筑绿色制造住房时，公积金（含补没收积金）最高贷款额度提拔 15%：首套从 160 万元提至 184 万元，众儿女家庭首套可叠加优惠，从 192 万元升至 216 万元；二套从 130 万元提至 149.5 万元。另外，缴存人置备新筑预售商品房时，可提取自己及夫妻公积金支出首付，且提取后不影响公积金贷款额度的企图，粉碎了此前 “提了就不行贷” 的局部。
业内人士理会，公积金提取用于首付，拓宽了购房者的资金由来渠道，能助助更众人尽早 “上车”；而绿色制造贷款额度上浮，既满意了购房者对高品格住房的需求，也能指挥开荒商加大绿色制造参加，鞭策楼市品格升级。上海链家商讨院承担人李根体现，外环外不限套数购房与公积金优化策略组合，将精准开释改正需求，希望鞭策外环外新房迎来发售顶峰，同时动员二手房营业活泼，安稳二手房代价。
为与限购优化相毗连，新政对片面住房房产税征收法则作出微调：适当条目的非沪籍住户家庭置备首套住房暂免征收房产税；置备第二套及以上住房时，归并企图家庭总住房面积后，按人均 60 平方米的准绳扣除免税面积。因为房产税按年征收，2025 年 1 月 1 日起适当条目的购房者可享用这一优惠。
厉跃进指出，此次微调放宽了家庭住房认定准绳，让非沪籍家庭与沪籍家庭的房产税策略口径更趋同等，既毗连了外环外限购松绑的措施，也能更好地吸引人才正在沪使命生存，进一步煽动住房消费。
业内专家一般以为，上海此次新政是对市集诉求的主动回应。自客岁天下 “930” 新政此后，房地产市集总体朝着止跌回稳目标发达，本年二季度起各地市集浮现新改观，亟需策略进一步加码。此次上海新政的落地，也贯彻落实了 6 月邦常会 “更大肆度鞭策房地产市集止跌回稳” 及 8 月邦务院 “牢固止跌回稳态势” 的相干安顿。
从市集数据来看，本年上半年上海一、二手住房累计成交 1311 万平方米，创 2022 年此后同期新高，同比延长 17%；一手房代价指数络续环比上涨，二手房代价趋于安稳。邦度统计局数据显示，7 月一线都市新房代价环比降落 0.2%，降幅收窄 0.1 个百分点，个中上海依附高端住所市集热度，新房代价环比上涨 0.3%，成为一线都市中的 “延长引擎”；但二手房市集仍面对压力，7 月一线都市二手住所代价环比降落 1.0%，创年内最大降幅，四座都市均进入下跌通道且降幅扩张。
厉跃进体现，此次新政精准笼盖各样购房群体及差别区域，既接济刚需和改正购房，也助力库存去化，饱满呈现了 “办事宜居安居、煽动职住均衡” 的导向，将有用牢固楼市稳中向好的态势。业内预测，新政落地后将开释一波积存的置备力，盘旋市集阅览感情，而策略出台节点恰逢 “金九银十” 古板发售旺季，正在策略加持下，本年上海楼市的 “金九银十” 成色值得守候。
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